Mit Beschluss vom 02.03.2023, Az. V ZB 64/21, hat der BGH entschieden, dass ein Grundstückseigentümer die Räumung einer Immobilie nicht dadurch verhindern kann, dass dieser sein Eigentum an Dritte überträgt und sich selbst ein Wohnungsrecht daran bestellt.
Vielmehr ist ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht am zuvor eigenen Grundstück prinzipiell pfändbar. Bei Insolvenz des Eigentümers fällt es in die Insolvenzmasse und kann vom Insolvenzverwalter gelöscht werden.
Im zugrundeliegenden Sachverhalt hatte ein Mann das Eigentum an seinem Grundstück als Einlage an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts übertragen. Vorher bestellte dieser sich aber noch selbst ein Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB mit der Bestimmung, dass die Ausübung des Wohnungsrechts dritten Personen nicht überlassen werden könne.
Einige Zeit später wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Betroffenen eröffnet. Im Wege der Insolvenzanfechtung machte der Insolvenzverwalter die Übertragung des Grundstücks rückgängig, so dass der Betroffene wieder Eigentümer des Grundstücks wurde.
Zwar ist das Wohnungsrecht als Sonderfall der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit grundsätzlich nicht übertragbar und damit auch nicht pfändbar. In diesem Fall müsse sich der Wohnungsberechtigte nach der Auffassung des BGH für die Pfändung aber so behandeln lassen, als habe er es gestattet, die Ausübung des Wohnungsrechts einem anderen zu überlassen; infolgedessen sei ein Eigentümerwohnungsrecht stets pfändbar.
Aufgrund der Pfändbarkeit fällt das Eigentümerwohnungsrecht bei Insolvenz des wohnungsberechtigten Grundstückseigentümers in die Insolvenzmasse. Der Insolvenzverwalter ist befugt, im Rahmen der Verwertung die Löschung des Wohnungsrechts zu bewilligen.